Qualité des constructions neuves
Plaine Commune fixe dans son Programme Local de l’Habitat 2022/2027 l’objectif de produire 3 500 logements par an. Afin que quantité rime avec qualité, ces nouvelles constructions devront répondre aux exigences d’une version entièrement remaniée de la Convention Qualité Constructions Neuves (CQCN) du Territoire adoptée en avril 2023.
En signant ce document, ce sont déjà une soixantaine d’opérateurs de la construction neuve (bailleurs, promoteurs, aménageurs) qui se sont engagés au côté de Plaine Commune pour favoriser la construction d’un logement de qualité, durable et mieux adapté au climat de demain.
Qu’est-ce que la Convention Qualité Constructions Neuves ?
Ce document clef de la politique de l’habitat existe depuis 2006. Plaine Commune a en effet été un des premiers territoires à se doter d’une « charte qualité » visant à fixer des exigences allant au-delà des simples normes réglementaires de la construction pour améliorer la qualité des logements produits. Outil de dialogue entre les acteurs publics et privés, elle constitue le socle commun des attendus en matière de qualité des logements à l’échelle de Plaine Commune. Elle intervient en complément des dispositions réglementaires édictées par le PLUi et s’applique à toutes les projets de plus de 10 logements, en opération d’aménagement comme dans le diffus.
Une remise à jour pour répondre aux défis d’aujourd’hui et créer le logement de demain
La dernière révision de la CQCN datait de 2016. Depuis, la crise sanitaire est venu remettre au cœur des débats la qualité de nos logements et notamment la nécessité des espaces extérieurs, plusieurs rapports sont venus questionner la qualité de la production actuelle de logements (de plus en plus compacte et standardisée) et une nouvelle réglementation environnementale a été adoptée au niveau national dans un contexte de crise climatique : la RE2020. Afin de répondre à ces enjeux de confort, de qualité et d’adaptation au changement climatique, les élus ont souhaité remettre à jour le contenu de la CQCN.
Cette dernière édicte désormais 20 prescriptions impératives qui devront être obligatoirement respectées dans toutes les opérations (dont certaines uniquement pour les opérations de plus de 20 logements) et 22 prescriptions optionnelles, plus ou moins valorisées par un système de points, parmi lesquelles les opérateurs devront piocher pour atteindre une note minimum.
© SOLIDEO / Sennse – C.Badet
Des logements spacieux et confortables
Pour tous les nouveaux logements, les surfaces minimum ont été revues à la hausse : 28m² pour les T1 et 45 m² pour les T2 et une moyenne minimum de 65 m² pour les T3, 81 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5. A partir du T3, tous les logements devront être dotés d’une cuisine séparable, d’une double orientation (100% des T4/T5 et 80% des T3) et d’espaces de rangement équivalent à 5% de la surface. Les espaces extérieurs privatifs sont systématisés et devront être d’une profondeur minimum de 1,5m. Des objectifs de qualité acoustique intra-logement ont été également été introduits pour garantir la tranquillité des habitants.
Des copropriétés faciles à gérer
Les copropriétés ne devront pas dépasser un nombre maximum de 70 logements et de 7 logements par pallier (5 de façon optionnelle). Par ailleurs, dans notre territoire qui compte une part importante de primo-accédants, les opérateurs auront désormais l’obligation de prendre en charge une formation des nouveaux propriétaires sur ce que signifie devenir copropriétaire, en lien avec le service dédié de Plaine Commune. Afin d’assurer un meilleur suivi des charges, la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide comme d’eau chaude est obligatoire. La CQCN rappelle également un certain nombre de principes concernant la mise en place du syndic, le contenu du règlement de copropriété (qui doit notamment indiquer les modalités de gestion des éventuels espaces communs) ou encore l’organisation de la livraison.
Des objectifs ambitieux en matière de performances énergétiques, bioclimatiques et environnementales
Territoire fortement engagé sur les questions d’écologie à travers de nombreuses démarches (Référentiel d’Aménagement Soutenable, Plan Climat Air Energie Territorial, PACTE Bois-biosourcés…), Plaine Commune souhaite favoriser la construction d’un habitat sobre et résilient. Alors que la nouvelle réglementation environnementale prévoit l’application de seuils à atteindre de façon progressive dans le temps, Plaine Commune demande à ses partenaires d’appliquer dès aujourd’hui les seuils recommandés pour 2025. L’utilisation de matériaux biosourcés est fortement encouragée et les menuiseries extérieures seront impérativement en bois et bois-alu.
Afin de favoriser le réemploi, les opérations devront impérativement intégrer des matériaux de réemploi sur au moins une famille de produits et tendre au respect des exigences de la Charte Economie Circulaire de Plaine Commune. Pour répondre aux enjeux de réchauffement climatique, les immeubles devront être conçus selon une approche bioclimatiquevisant à limiter leurs besoins énergétiques et satisfaire les besoins en rafraichissement. Ils proposeront des protections solaires externes sur toutes les façades sud et ouest. Une attention sera portée à la végétalisation des espaces extérieurs sur lesquels l’intensité lumineuse devra être maitrisée afin de favoriser la biodiversité.
© Pierre Le Tulzo
Des logements adaptés aux habitants et salariés du territoire
Plaine Commune souhaite maitriser les prix de vente afin que les logements restent accessibles aux habitants et salariés du territoire et favoriser la primo-accession et la propriété occupante. Afin de concilier des projets qualitatifs avec des prix de vente qui restent compatibles avec le pouvoir d’achat des habitants, six secteurs ont été définis avec des prix de vente plafonds pour les logements en accession libre allant de 3 500 à 6 000 euros HT du m². Le promoteur devra également prévoir une période de pré-commercialisation d’un mois minimum en direction des habitants et des salariés du territoire.
Afin de produire des typologies de logements répondant aux besoins des ménages et limiter le nombre d’investisseurs, le nombre de petits logements est plafonné à 30% pour l’accession libre et 35% pour l’accession sociale.
La certification « NF Habitat Plaine Commune »
Afin de s’assurer du respect des prescriptions de la CQCN par ses signataires, Plaine Commune a créé, en partenariat avec l’organisme certificateur Cerqual, une certification locale qui s’appuie sur le référentiel NF Habitat auquel viennent s’ajouter les exigences spécifiques du territoire (prescriptions impératives et optionnelles de la CQCN). A différentes étapes du projet et in fine à la livraison, Cerqual, sera chargé de s’assurer que ces exigences sont bien respectées dans les opérations. Ces dernières recevront alors la certification territorialisée « NF Habitat Plaine Commune ». En parallèle, le service Habitat Logement travaille étroitement avec les opérateurs afin que ces derniers soient conçus dans un dialogue constant et étroit entre acteurs publics et privés et intègrent, dès la conception du projet, les exigences du Territoire.
