Organisme Foncier Solidaire

Devenez propriétaire de votre logement à un prix abordable

Plaine Commune, son office HLM Plaine Commune Habitat et sa Coopérative d'accession à la propriété, la CAPS, ont créé un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour favoriser l'accession sociale à la propriété en Bail Réel Solidaire (BRS) pour des ménages sous conditions de ressources.

Avec ce dispositif, Plaine Commune renforce le pouvoir d'agir de la collectivité dans sa politique de logement abordable sur un territoire marqué par une augmentation sensible des prix de l'immobilier, du fait de l'arrivée prochaine de nouveaux transports en commun avec la construction du Grand Paris Express et de la réception des Jeux Olympiques et Paralympiques en 2024.

L'OFS, comment ça fonctionne ?

Le principe d'un OFS est simple : acheter le foncier d'un appartement ou d'une maison, c'est à dire son terrain, une composante importante du prix d'un logement, de façon à ce que celui-ci reste perpétuellement abordable et inférieur au prix du marché, et ce même dans les villes attractives et/ou densément peuplées.

Ainsi, un ménage respectant un plafond de revenus est propriétaire des murs dans le cadre d'un Bail réel solidaire (BRS) le liant à l'OFS qui, quant à lui, détient le foncier. Les propriétaires devront donc payer à l'organisme une petite redevance pour l'occupation de ce foncier.

Ce mécanisme unique de séparation entre le bâti et le foncier permet de réduire sensiblement le prix de vente pesant sur les propriétaires, avec des écarts pouvant aller jusqu’à 40% de moins que les prix observés pour les logements en accession libre. Cette décote par rapport aux prix du marché doit permettre aux ménages de se loger dans de bonnes conditions au coeur des villes du territoire tout en constituant une épargne au fil des années, qui pourra servir d'apport pour un achat futur.

Le Bail réel solidaire (BRS), un outil innovant pour baisser le prix des logements

Grâce à ce dispositif, vous pouvez acheter les droits réels sur un logement dont vous êtes donc pleinement le propriétaire pour une très longue durée pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Dans le même temps, vous devenez locataire du terrain (le foncier) sur lequel il est bâti, via une redevance à payer chaque mois à l'OFS.

Conditions d'accès, avantages et obligations du BRS

Un plafond de ressources pour accéder au BRS

Le dispositif de Bail réel solidaire est réservé aux ménages ne dépassant pas un certain niveau de ressources. Il existe donc un plafond de ressources calculé sur la base du nombre de personnes occupant le logement concerné ainsi que la zone où celui-ci se situe.

Les plafonds à l'échelle nationale sont répartis en 3 zones. Dans le cadre de l'aglomération parisienne, et donc des logements concernés sur le territoire de Plaine Commune, les plafonds garantissant l'accès au BRS se situent en zone A.

Au 1er janvier 2024, les plafonds en vigueur sont les suivants :

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Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Plafond légal au 1er janvier 2024
1	37 581 euros
2 sans personne à charge (hors jeune ménage)	56 169 euros
3 ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage	73 630 euros
4 ou personne seule + 2 personne à charge	87 909 euros
5 ou personne seule + 3 personne à charge	104 592 euros
6 ou personne seule + 4 personne à charge	117 694 euros

Une accession avantageuse

L'achat d'un logement en BRS vous permet de bénéficier :

d'un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 40 % du prix final
d'une TVA à taux réduit (5,5%) s’il s’agit d’un logement neuf
de tous les avantages d’un programme neuf, et d’une accession sécurisée : l'Organisme de Foncier Solidaire, seul organisme à pouvoir conclure un BRS, veille au caractère abordable dans le temps des logements produits, assurant le suivi des immeubles, ainsi que la sécurisation de la vie de la copropriété en pouvant se porter acquéreur des logements.
d'un relogement, en cas d'accident de la vie

Et quelques obligations à bien connaître

Pour bénéficier d'un logement en BRS et des avantages qui vont avec, vous devez cependant accepter certaines conditions :

Le logement est obligatoirement votre résidence principale.
A l’achat, vous devez respecter les plafonds de ressources listés plus haut.
Vous devez vous acquitter, en plus de votre mensualité d’emprunt, d'une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain (que l’on peut assimiler à un “mini loyer").

De même, le BRS est un dispositif responsable. En optant pour un logement en BRS, vous vous engagez à faire bénéficier au futur acheteur des mêmes avantages et obligations qui ont été les votres au moment de l'accession à la propriété du logement concerné. Ainsi :

Le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du BRS
Le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du BRS
Il s’engage à occuper le logement comme une résidence principale