Encadrement des loyers : garantir l’accès au logement !

L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite les loyers applicables lors de la mise en location d’un logement avec un bail d'habitation. Il peut s’appliquer dans les villes en zone tendue, comme à Plaine Commune qui a fait le choix de le mettre en œuvre sur l’ensemble de son territoire depuis 2021. Pour y voir plus clair, nous vous détaillons ici tout le dispositif.

Saviez-vous que depuis le 1^er juin 2021, un propriétaire qui met son logement en location ne doit pas dépasser le loyer-maximum qui s’applique et ce, sur toutes les villes du territoire ? Avez-vous déjà demandé une baisse de votre loyer ? Quelles seraient vos difficultés pour engager ces démarches ? Toutes vos réponses nous aideront à évaluer l’application de ce dispositif sur le territoire !
Durée : 1min 

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Face à l’augmentation des loyers, Plaine Commune a souhaité, depuis le 1^er juin 2021, mettre en place l’encadrement des loyers, dispositif prévu par la Loi ELAN de 2018. Le dispositif oblige les propriétaires à ne pas dépasser le loyer-maximum qui s’applique. L’objectif est de limiter la hausse des loyers, de lutter contre les locations à des prix exorbitants, et ainsi favoriser l’accès au logement pour toutes et tous. L'encadrement des loyers s'applique à l'ensemble du territoire de Plaine Commue (Saint-Denis et sa commune déléguée Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Ouen-Sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Stains, L’Île-Saint-Denis, Villetaneuse et Epinay-sur-Seine).

Il concerne les logements loués depuis le 1^er juin 2021, ou les logements dont le contrat de location est antérieur mais va être renouvelé. En revanche il ne concerne pas les logements sociaux, les locations saisonnières, ou les résidences-services (résidences étudiantes, résidences jeunes actifs, etc.).

Les loyers-maximums à respecter sont définis tous les ans par l’Etat. Ils diffèrent selon plusieurs critères : le type de logement (nombre de pièces, appartement ou maison, meublé ou non-meublé), sa localisation, sa surface et son époque de construction. Il ne prend pas en compte les charges locatives. Seul un complément de loyer peut justifier qu’un loyer soit supérieur au loyer-maximum défini (Consultez la FAQ pour plus d’information sur le complément de loyer).

Le loyer-maximum est déterminé en fonction des prix du marché locatif. Ce loyer est également nommé « loyer de référence majoré » ou « loyer de base majoré ».  Il est calculé à partir du loyer médian (également nommé « loyer de référence ») : il est de 20% supérieur au loyer médian.

Ces montants sont définis par m² de surface habitable. Cependant dans ses annonces puis dans son contrat de location, le propriétaire est tenu de faire figurer le loyer-maximum et le loyer appliqué en montant mensuel, afin de faciliter sa lecture par le locataire.

Vous êtes locataire depuis le 1^er juin 2021…

Cas 1 : Les informations figurent, comme la loi l’exige, dans les annonces et contrat de location.

Cas 2 : Les informations n’apparaissent pas dans votre contrat de location, plusieurs solutions :

• Demandez à votre propriétaire de vous en informer
• Si ce dernier refuse, envoyez une lettre de réclamation par courrier recommandé, indiquant une « mise en demeure du propriétaire à porter les informations […] à la connaissance du locataire ». Attention, vous n’avez qu’un mois maximum après avoir signé votre contrat de location pour faire cette lettre de réclamation. 
• Informez-vous par vos propres moyens sur le site de l’Etat (Consultez la FAQ pour plus de détail sur cette recherche)

Si vous avez signé votre contrat de location avant le 1^er juin 2021 - Consultez la FAQ pour en savoir plus sur les démarches.

Cas 1 : Après un délai d’un mois, si votre propriétaire ne répond pas suite à votre courrier recommandé, vous pouvez saisir la commission de conciliation de Seine-Saint-Denis.

Cas 2 : Si vous constatez dans votre contrat de location que vous payez plus cher que le loyer-maximum, vous pouvez saisir la commission de conciliation de Seine-Saint-Denis, au maximum 3 ans après avoir signé votre contrat.

Cas 3 : Vous constatez un « complément de loyer » dans votre contrat de location, vous pouvez vérifier s’il est légal et justifié, et dans le cas contraire saisir la commission de conciliation de Seine-Saint-Denis au maximum 3 mois après la signature du contrat de location. Consultez la FAQ pour en savoir plus sur le complément de loyer.

La commission de conciliation est une instance qui permet d’établir le dialogue entre les locataires et propriétaires en cas de conflit, notamment sur l’encadrement des loyers.

Vous êtes en droit de demander :

• Une baisse de votre loyer pour atteindre le loyer-maximum.
• Le remboursement de la somme illégalement perçue par votre propriétaire. Cette somme appelée le « trop-perçu » est calculée à partir du loyer-maximum de l’année où vous avez signé votre contrat de location ou à la date de renouvellement de votre contrat. 
• Une annulation du complément de loyer, si vous êtes concerné.

Par mail à cdc93.drihl-if@remove-this.developpement-durable.gouv.fr

Par téléphone au 01 41 60 67 00

Pour la saisir, il faut envoyer par courrier le formulaire de saisine ainsi que d’autres pièces justificatives (sont fréquemment demandées : une copie du contrat de location et le cas échéant, la proposition de renouvellement ou d’évolution du loyer). Le courrier doit être envoyé par recommandé à l’adresse suivante :

Commission départementale de conciliation

Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Seine-St-Denis (UD 93), Bâtiment André-Malraux au 7, esplanade Jean Moulin 93003 Bobigny CEDEX

Cas 1 : Un accord est trouvé avec le propriétaire pour diminuer votre loyer et percevoir le « trop perçu ».

Cas 2 : Aucun accord n’a été trouvé.

Restez joignable auprès des services de l’Etat car votre dossier va être étudié, votre propriétaire risquant une amende. Vous pouvez également, en parallèle, saisir le juge civil (lien pour en savoir plus sur la saisine du juge des contentieux de la protection).

Attention, si vous avez saisi la commission de conciliation pour contester un complément de loyer, vous avez seulement 3 mois après réception de l’avis de la commission pour saisir le juge civil.

Votre annonce doit obligatoirement mentionner les éléments suivants (cf. Arrêté du 21 avril 2022 en application de l’art. 2-1 de la loi du 6 juillet 1989) :

• La ville où se situe le bien
• La surface habitable exprimée en m²
• La mention « zone soumise à l’encadrement des loyer »
• Le montant du loyer mensuel hors charge précédé de la mention « loyer de base » et spécifiant qu’il s’agit d’un loyer mensuel (« /mois ») et hors charge (« HC »)
• La mention « loyer de référence majoré (loyer -maximum à ne pas dépasser) » et son montant
• La mention « complément de loyer » et son montant – uniquement si vous êtes autorisé à l’appliquer
• Le montant des charges et les modalités de règlement
• Le montant global du loyer mensuel intégrant les charges et le complément de loyer (si appliqué)
• Les dépôts de garanties (si demandées)
• Les montants de taxes ou autres honoraires à charge du locataire (si appliqués)

Vous devez obligatoirement mentionner le montant du loyer-maximum (« loyer de référence majoré ») et le « loyer de référence » de l’année. Si un complément de loyer est appliqué, son montant doit être précisé sur une ligne à part du contrat de location, ainsi que les particularités du logement qui le justifient. Il est fortement conseillé d’inscrire tous les éléments demandés à l’étape 1, ci-dessus.

Si vous avez signé votre contrat de location avant le 1^er juin 2021 mais qu’il va être renouvelé (un nouveau contrat va être signé) ou reconduit tacitement (votre propriétaire ne vous signale pas qu’il souhaite votre départ), vous pouvez proposer un nouveau loyer à votre propriétaire. Vous avez jusqu’à 5 mois avant la fin de votre contrat pour effectuer cette demande. Le nouveau loyer doit correspondre au loyer-maximum défini au moment où vous faites cette proposition. Vous pouvez vérifier ce loyer-maximum sur le site de l’Etat.

Si votre propriétaire n’est pas d’accord ou qu’il ne vous a pas répondu à 4 mois de la fin du contrat, vous pouvez saisir la commission de conciliation pour faire une demande de diminution de loyer.

ETAPE 1 : Veillez à renseigner correctement votre situation, notamment…   

- Le nombre de pièces principales : inscrire la typologie du logement spécifiée dans le contrat de location

- La « période souhaitée » : inscrire la date où le contrat de location a été signé ou va être signé.

… puis faites votre recherche.

ETAPE 2 : S’intéresser uniquement au « loyer de référence majoré »

Différents montants de loyers au m² s’affichent mais celui-ci est le seul qui vous intéresse : il s’agit du loyer-maximum au m².

ETAPE 3 : Multiplier ce montant par la surface habitable

En multipliant le loyer de référence majoré aux m² de surface habitable spécifiée dans votre contrat de location, vous obtenez votre loyer-maximum : c’est-à-dire le loyer mensuel hors charge que votre propriétaire n’a pas le droit de dépasser.

Dans certains cas, le propriétaire peut fixer un complément de loyer, c’est-à-dire un montant de loyer qui dépasse le loyer-maximum. Ce dépassement est uniquement autorisé si le logement comporte des particularités qui améliorent de façon notable le confort du locataire par rapport aux autres logements du quartier.

Si un complément de loyer est appliqué, son montant doit être précisé sur une ligne à part du contrat de location, ainsi que les particularités du logement qui le justifient.

En aucun cas un complément de loyer peut être prévu pour les logements qui cochent l’une des cases suivantes :

• Une performance énergétique classée F ou G
• Des signes d’humidité sur certains murs
• Des fenêtres laissant anormalement passer l’air
• Une pièce principale mal exposée
• Un vis-à-vis de moins de 10 mètres 
• Des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement
• Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
• Une installation électrique dégradée 
• Des sanitaires sur le palier.  

Le locataire a jusqu’à 3 mois après la signature de son contrat de location pour contester le complément en saisissant la commission de conciliation. Si suite à l’avis de la commission, aucun accord est trouvé, vous avez seulement 3 mois, après réception de l’avis, pour saisir le juge civil.

Si vous vous apercevez que votre loyer dépasse le maximum autorisé, il est fortement déconseillé de signer un avenant à votre contrat. Il peut permettre à votre propriétaire de se mettre en règle et vous empêcher de lui demander une diminution de loyer.

Les colocations doivent également respecter l’encadrement des loyers. Le montant mensuel hors charge de l’ensemble du logement est pris en compte : le total du loyer payé par tous des colocataires doit être inférieur au loyer-maximum fixé annuellement. La répartition du loyer mensuel entre les différents colocataires n’a aucune valeur juridique dans l’application de l’encadrement.

Un loyer rehaussé par l’IRL dépassant de fait les plafonds de l’encadrement ne peut pas être contesté ; seul le montant de loyer inscrit dans votre contrat de location vous permet de demander une diminution. Lors du renouvellement de votre contrat, vous pourrez demander une diminution de loyer s’il dépasse les plafonds en vigueur.

Quel que soit le biais de diffusion, le propriétaire doit obligatoirement mentionner un certain nombre d’éléments dans son annonce, notamment la surface habitable, le loyer-maximum mensuel hors charge du logement et le loyer mensuel hors charge qu’il demande pour la location de son logement.

Attention, certaines annonces sont mal rédigées et ne vous permettent pas de comparer le loyer demandé au loyer-maximum autorisé. Vous êtes en droit de réclamer ces informations au propriétaire (au titre de l’arrêté du 21 avril 2022 pris en application de l’art. 2-1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Vous pouvez contacter l’ADIL de Seine-Saint-Denis pour des conseils juridiques gratuits et toutes questions liées au logement. Contactez-la directement par téléphone (01 48 51 17 45) ou par mail (adil93@remove-this.adil93.com).

Vous pouvez contacter l’association BAIL pour faire un diagnostic de votre contrat de location et être accompagné sur vos démarches administratives et juridiques. Contactez-les directement par mail (contact@remove-this.assobail.com) ou via leur site internet.

Avant de mettre en location votre logement vous devez vérifier le loyer-maximum autorisé sur le site de l’Etat. Remplissez les champs demandés, et dans le deuxième champ « Période souhaitée », inscrivez la date où le contrat de location va être ou a été signé.

Le loyer-maximum est nommé « loyer de référence majoré ». Vous devez multiplier ce montant par la surface habitable du logement pour obtenir le montant mensuel de ce loyer-maximum. Il ne prend pas en compte les charges locatives. Ce loyer-maximum doit figurer en montant mensuel hors charges dans votre annonce puis dans votre contrat de location, pour que le locataire puisse facilement le comparer à son loyer mensuel hors charge.

Seul un complément de loyer peut justifier qu’un loyer soit supérieur au loyer-maximum défini.

Si vous ne respectez pas le loyer-maximum autorisé pour votre logement, vous pouvez être convoqué devant une commission de conciliation pour baisser votre loyer et rembourser au locataire la somme trop-perçu jusqu’alors.

En cas de refus, vous risquez une amende de 5 000€ (pour une personne physique) ou de 15 000€ (pour une personne morale). Une fois informé de l’amende que vous risquez, vous avez un mois pour faire part de vos observations.